01异议登记的限制条件

异议登记人需为利害关系人

很多当事人认为这个房子都已经涉诉，而且自己也有证据主张对房子的权益，那么自己自然就是利害关系人了。实际则不然，在实务中，异议登记的利害关系人的范围非常的有限。

根据《物权法》第19条规定可知可以申请异议登记的申请人需为“认为不动产登记簿记载的事项错误的当事人”。而在实务中不动产登记机关认定的标准多为“直接”关系人。而该句中的“直接”可以简单理解为“已经经过法律确认的权利人”。比如说夫妻一方私自处分共同所有房产，另一方可作为“直接利害关系人”申请异议登记。不仅如此该规定还明确了只有不动产登记簿记载事项有错误”才可申请异议登记，故即使你觉得自己应当对房产享有权益，但现有登记并无错误，也不能适用异议登记。

基于这两个条件，实务中以下几种当事人基本可以排除在异议登记的利害关系人之外：1、主张不动产登记系借名登记的权利人，由于借名导致的记载内容错误非登记机构的记载错误，故此种情况下不应予以异议登记。2、基于房屋买卖关系的权利人，其可以主张履行买卖合同，但却不能对抗已经进行产权变更的登记人。3、享有不动产抵债的债权人，此时债权人要主张的是一种债权请求权，而非《物权法》第十九条规定的物权归属。 当然具体异议登记利害关系人的范围为哪些，目前还没有一个准确的认定还需要审判实践的进一步研究。

异议登记人需为诉讼申请人

根据 《物权法》的规定 异议登记只是一个变更登记的一个前置程序，要想主张自己对于房产享有物权，需要一定时间内以申请人的名义提起诉讼。

异议登记的时效为15日

异议登记会使不动产的产权效力处于不确定的状态，为了减少这种不确定状态的持续时间，《物权法》规定异议登记申请人需在异议登记日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。

异议登记不能完全禁止产权人对房产的处分

不同于保全法院会对涉案房产进行查封扣押或冻结，采取实质性的行动。异议登记成功后，也只是由登记机构在登记簿下注明一下异议登记。这种注明只是限制了原权利人的处分，并没有完全禁止原权利人的使用和处分权。换句话说，异议登记期间，权利人和第三人因处分该房屋申请登记的，在知悉异议登记存在并愿意自担风险的情况下，登记机构应当继续给予办理登记。那么这个时候哪怕当事人已经做了异议登记，还是无法避免房产转移给第三方，虽说这个时候第三人多被认定为恶意，但多经过了一次的产权变更对于当事人后续权利的行使依旧增加了一定的诉累。

02为什么选择保全

保全相较于异议登记来说，虽然费用较贵一些，但其经过严格的程序申请成功后，法院会直接对涉案不动产进行查封或冻结，此后登记名义人则无法再继续使用并处分该房产，可以更好地保护当事人获得合法的可期待性利益。

03写在最后

当然若你符合上述申请异议登记的条件，且能够在诉讼期间内把控处分给恶意第三人的风险，那么选择异议登记也不失为一个明智的决定。总之学会根据诉求合理的选择方案，才能达到事半功倍的效果。